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TASSAZIONE SULLE COMPRAVENDITE

REGIME AGEVOLATO ACQUISTO 1° CASA
Da privato Da impresa di costruzioni
Imposta di registro 3% in misura fissa € 168
Imposta ipotecaria in misura fissa € 168 in misura fissa € 168
Imposta catastale in misura fissa € 168 in misura fissa € 168
Iva ------------ 4%

REGIME ORDINARIO ACQUISTO 2° CASA
Da privato Da impresa di costruzioni
Imposta di registro 7% in misura fissa € 168
Imposta ipotecaria 2% in misura fissa € 168
Imposta catastale 1% in misura fissa € 168
Iva ------------ 10%

Compravendite di abitazioni tra privati tassate in base al valore catastale e non più in base al prezzo dichiarato nel rogito: è questa la svolta "epocale" nella disciplina dell'imposta di registro che è stata operata dalla Finanziaria per il 2006 (comma 497 dell'articolo unico) al fine di far emergere il prezzo realmente pattuito nelle compravendite e di evitare quindi i pagamenti "in nero", praticati in passato con frequenza e misura persino imbarazzanti e colpevolmente tollerati dal Fisco.
La nuova tassazione. Se si vende un appartamento (che sia la "prima casa" dell'acquirente) del valore catastale di 80mila euro per il prezzo dichiarato di 300mila euro, l'imposta dovuta dall'acquirente per la registrazione dell'atto è di 2.736 euro (nel 2005 in un caso del genere si sarebbero pagati 9.336 euro, ma era però raro che si dichiarasse nel rogito tutto il prezzo).
Ancora, immaginando una compravendita (senza agevolazioni "prima casa") di una abitazione del valore catastale di euro 120mila per il prezzo di euro 260mila, la nuova tassazione è di euro 12mila (in passato si sarebbero pagati euro 26mila).
I presupposti per applicare il nuovo sistema di tassazione. La nuova tassazione si applica a condizione che:

le parti contraenti lo richiedano espressamente nel rogito;
si tratti di una compravendita tra "privati";
oggetto di compravendita sia una abitazione (e relative pertinenze).
I contraenti "privati". La nuova norma stabilisce che per applicare la tassazione sul valore catastale occorre che l'atto sia stipulato tra controparti "private", e cioè tra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di impresa, arte o professione.
Quindi, fuoriescono dall'applicazione di questa novità tributaria:

la vendita che sia soggetta a Iva (e quindi, ad esempio, la vendita effettuata da un imprenditore edile individuale oppure da una società costruttrice);
la vendita che sia effettuata da un soggetto Iva anche nel caso in cui la tassazione del contratto avvenga con l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro (è il caso, ad esempio, della società, non avente ad oggetto il commercio di beni immobili, che vende una abitazione non costruita né ristrutturata dalla società stessa);
la vendita, tassata con l'imposta proporzionale di registro, effettuata da un venditore che non sia un soggetto Iva e che non sia una persona fisica (ad esempio: la vendita fatta da una associazione, da una fondazione o da una società semplice);
la vendita sottoposta a imposta di registro proporzionale effettuata da un venditore persona fisica (che non sia un soggetto Iva) a favore di un acquirente diverso da una persona fisica (ad esempio: una società);
la vendita sottoposta a imposta di registro proporzionale effettuata da un venditore persona fisica (che non sia un soggetto Iva) a favore di un acquirente persona fisica che agisca nell'esercizio di impresa, arte, professione (ad esempio: un imprenditore edile individuale).
L'abitazione oggetto del contratto. La nuova tassazione si applica solo alle compravendite di abitazioni (e relative pertinenze); non si applica quindi alle transazioni relative a terreni (agricoli o edificabili), uffici, negozi, opifici e insomma di tutto ciò che non rientra nel concetto di "abitazione".
Quindi, nel caso in cui vi sia un contratto ad oggetto "complesso" (ad esempio: di un negozio e del soprastante appartamento) il trattamento fiscale è il seguente:

si applica l'imposta di registro alla parte del prezzo dichiarato relativa al negozio;
la parte del prezzo dichiarato riferita all'abitazione è irrilevante;
quanto alla tassazione del trasferimento dell'abitazione, le aliquote di imposta vengono applicate al suo valore catastale.
Il puzzle delle rendite catastali a "doppio binario". Ai fini dell'imposta di registro, per calcolare il valore catastale di una abitazione (e relative pertinenze) si prende in considerazione la rendita catastale attribuita, la si rivaluta (articolo 3, commi 48 e 51 della legge 662/96) con l'aliquota del 5% e si moltiplica il prodotto così ottenuto per cento (decreto ministeriale 14 dicembre 1991).
Con l'articolo 2, comma 66, della legge 350/2003 è stato disposto poi l'aumento dei moltiplicatori delle rendite catastali con una loro rivalutazione del 10 per cento. Infine, con la legge 191/2004, di conversione del decreto legge 168/2004, e con riguardo ai soli immobili abitativi diversi dalla "prima casa", è stata disposta l'ulteriore rivalutazione dei moltiplicatori delle rendite catastali dal 10% della Finanziaria 2004 alla nuova aliquota del 20 per cento.

Semplificando:

per gli atti aventi per oggetto la "prima casa" occorre moltiplicare la rendita catastale per 115,5;
per gli atti aventi per oggetto abitazioni diverse dalla "prima casa" occorre moltiplicare la rendita catastale per 126.